从土拍聊预期，福州改善保值，伪命题？
近期福州发布了第二批的土拍预告，对比第一批这次的住宅用地，明显关注
2023-08-08从土拍聊预期，福州改善保值，伪命题？
近期福州发布了第二批的土拍预告，对比第一批这次的住宅用地，明显关注度更高，整体供应量也有一定上涨，当然从土拍的供应也可以传达一些消息，特别配合近期一些项目的开盘情况。
第二批住宅用地：18幅，总面积约963亩第一批住宅用地：11幅，总面积约441亩
第一批住宅用地，只成交5幅，6幅最终没有上架（合计345亩），这次再次加入到第二批住宅用地。
分析：从数据来看，第一批供应441亩，最终成交96亩，外围巨型地块全部没有上架，本次扣除回锅肉，新增12幅住宅用地，合计522亩。
(相关资料图)
从数量和体量来说，相比于第一批都有一定增加。
从近年土拍遇冷后，今年的土拍公告相比以往有一个变化，就是会提前发布住宅用地的预告清单，过一段时间后才发布最终土拍公告，官宣上架地块。
从第一批的土拍来看，最终上架的地块，全部拍卖成功，没有出现以往流拍的情况，可以说面对遇冷，土拍也做出了改变。
第一次土拍，最终上架的住宅用地，基本都是公租房、或者安商房，真正纯商只有一幅五四北，最终触发限价，被国贸摇号拿下。
从土拍结果来说，相比以往的大面积底价成交，这样的结果更符合预期。
第二批土拍，从供应来看：鼓楼3幅、台江2幅、晋安7幅、仓山6幅。
相比于第一批：鼓楼0幅、台江1幅、晋安4幅、仓山6幅。
很明显这一次鼓台的供应有所增加，合计108亩，这是一个新的信号。
除此之外，本次几个巨型旧改区域，又一次供应大面积地块，集中在：
五四北新店、东区三远、城南螺洲，其中城南螺洲是第一批遗留地块。
从面积来看：三远2幅247亩，新店3幅165亩，城南4幅262亩。
这些地块从区位以及供应量来说，最终能否成交，预计难度较大。
从目前土拍的局势来看，这些难缠的巨型地块，预计会提早加入清单，持续寻找有意向的房企，最终上架出让。
从目前板块的去化和库存来看：
1、东区：三远247亩，去年三远供应三幅，其中2幅都是安商，这一次地块按规划预计是纯商。
届时247亩的纯商搭配容积率3.0上下的数据，最终要是成交，按套均100平计算，预计可以供应4000套左右的房源，这样的巨型供应，对于拿地房企以及周边楼市，压力都不小。
除此之外，本次后屿旧改地块也有一幅，31亩，位于晋棠府南面，地铁优势相对明显，相比于三远地块，这幅地块与周边在售新盘，更容易成为竞品。
2、五四北：新店的巨型棚改，体量跟三远差距不大，本次上架的3幅，不到住宅用地一半，至于这些地块是以配置高比例安商房，还是纯商，届时是一个关注点。
从影响度来看，地块主要位于火车站北侧，虽然归纳到五四北，不过按周边正荣府当初的定位，主打依然是火车站盘，目前周边主要次新就正荣府、金域时代、以及建总兜底的几个项目等。
3、南二环：本次2幅，上次江南CBD南侧遗留下来，新增一幅中骏璟宸南侧一幅，两幅地块合计48亩，体量不算太大。
当然目前整个板块库存和去化，压力都很大，两幅地块虽然面积不大，不过距离最近的中骏璟宸，此前1.8W任选的特价，对于这些未供应的地块，杀伤力也不小。
如果市场只认可1.8W价格，这两幅地块楼面价，可能要跟高新区不到1w看齐，但是那样的楼面价，对于板块而言，看上去又是一种杀伤，可以说价格信心也是难题。
4、城南：4幅地块，合计262.54亩，位于榕耀之城北侧，上一批遗留下来，地块都来自福安新区旧改，隔壁就是福喜新区旧改，近期发布的土地规划里面，仅隔壁住宅用地就188.2 亩。
目前整个城南板块都可以说艰难，巨量库存的存在，外围楼市的崩塌，加上前2年房企暴雷，这些巨型旧改地块，按走势来看，预计每次土拍预告清单都会存在，国企预计短期内也不会兜底，想要真正出让难度太大。
综上，从第二批的供应来看，除了鼓台的几幅地块外，剩余地块也基本算是各自板块的边缘地带，这些地块最大的特色就是巨型供应，从拿地的动力来说，整体都不高。
可以说第二批的地块，虽然新增不少，但是真正能成功出让的预计也不多。
市中心改善
聊完外围地块，就到了这次最关注的鼓台地块，上一轮土拍，供应祖庙的安商地块，虽然处于市中心，不过由于高比例安商配建，最终也是被榕发底价拿下。
对于这次，台江拿出雁塔地块39亩，此前商业的超高层地块已经出让。
这次的住宅用地，从当初招商的规划来看，给出的第四代的效果图。
按照福州近期市中心纯商地块的规划，基本都采取了这个新产品的设计。
从地块来看，紧邻南公园，地处二环内，如果以纯商+第四代的设计，预计又是一个受关注的改善项目。
除了这幅地块外，台江还有一幅27亩住宅地块，汽车南站周边旧屋区改造，按地图指示预计是金屏垱地块，地块不规则预计采取高比例安商房设计。
除了台江供应2幅外，鼓楼区供应三幅，其中一幅袖珍地块，仅8亩，容积率1.4，位于左海璞宸周边，从定位来看预计关注度不会太高。
剩余两幅，即近期发布拆迁公告的东大新村+高工小区，其中东大新村，面积46亩，容积率3.9，高工小区，面积25亩，容积率2.5。
两幅旧改地块，周边存在一附小、华侨小、十一中等，周边存在比较典型的高价盘，比如单价破十万的万旭秀也里，还有大平层的白金瀚宫。
两幅市中心的鼓楼地块，算是这几年福州供应里面比较少见的。
从容积率来看，东大高达3.9，媲美上海西旧改。
两幅地块最大的关注就是最终是否存在安商房配建，以及比例多少。
就不做太多猜测，可以等最终土拍公告，当然即便存在安商房配建，预计出让也比较简单。
对于第二批推出多幅市中心地块，其中两幅还是近期发布拆迁公告，可以说速度非常快，当然这也不是第一次了。
面对土拍遇冷，外围地块无法出让后，很明显市中心会加速旧改供应，从上海西的巨型旧改再到这次鼓楼的东大新村、高工小区。
后续很明显还有其他地块，比如：河南社区旧改、凤凰新村旧改、状元地块等。
这里面不乏跟上海西一样的巨型旧改，届时如果按计划启动，很明显市中心的供应相比前10年会有很大的缓解。
除此之外，比如台江区发布的下半年供应地块，当初的518大楼也在列。
可以说福州后续的土拍，市中心预计每一场都有新货可以供应。
群友也都感受到这个趋势，届时最明显的影响，就是整个福州的改善盘定价，比如二环外的改善盘，二环内部分高价次新等。
当初基本都吃了福州改善断供的红利，而一旦开启供应，未来的二手市场会是一场厮杀。
改善盘去化
聊到厮杀，最容易联想的就是价格，可能很多人对于市中心后续的供应，会觉得定价会进一步拉高单价。
对此就借鉴上海西旧改的两幅纯商盘，按网络消息的开盘数据如下：
建发璞云：
时间：6.24--6.29开启落位楼栋：1#/60套，2#52套，3#/60套，5#/62套，7#/56套，合计290套均价：精装4.8万/m，车位40万/个去化:6.24-6.29日累计落位155套，去化率53%，车位基本同步购买
时间：7月上旬楼栋：6#/52套，8#/30套，9#/62套，合计144套。均价：149m均价预计精装4.8万/m，175m精装4.9万/m去化：当天升筹客户约30组
国贸天琴樾：
时间：2023年7月20-22日首开楼栋：3#/62套，5#/62套，6#/62套，10#/48套，合计234套；均价：精装4.8万/㎡，车位45万/个；住宅96折，车房联购，住宅再优惠30万/套；去化：7.20-7.22累计去化187套，去化率80%，车位基本同步购买
分析：从项目开盘情况来看，璞云已经全部上市，天琴樾也开盘了4栋，从去化率来看不算太差。
当然两个项目都有一个现象，即备案情况跟开盘情况没有同步。
目前只有建发璞云备案4栋，合计230套，短时间内网签212套。
从定价和优惠情况来看，两个项目都采取购买车位做优惠，同时备案价做折扣，整体的折后均价都在4.8W左右。
对比当初未开盘之前，网络所谓预计肯定5W以上，依然存在预期差。
从两个项目目前的走势来看，个人结合网友购买情况瞎猜如下：
两个项目都采取了相对不公开的操作，购买都是一对一，给出所谓剩余房源不多，只有部分认筹客户退掉的房源等言论。
可以说面对库存合计近千套的改善库存，即便价格低于此前预期，但是去化难度预计并没有网签看上去那样轻松。
虽然璞云首批备案楼栋短时间网签，但是备案楼栋3、5、6、7，可以说是两个项目里面，采光视野相对不错的楼栋，在价格没有太大溢价的情况下，客户的认可度本来就相对较高。
至于两个项目剩余开盘楼栋，为何还未备案，个人预计实际去化率还做不到热销的现象，等到认购情况差不多之后，再采取备案集中网签，来维持这样一个热销情况，借此让剩余楼栋能够更好去化。
从两个项目的定价来看，精装+第四代，4.8W，近期璞云发布的优惠信息：
❗最后两套147楼王中间楼层❗房号：8-702奇数层，面积147.73㎡，房子最终成交总价635万，单价4.29万（含6000元/平精装）房号：8-1002偶数层，面积147.68㎡，房子最终成交总价658万，单价4.45万（含6000元/平精装）
可以说仅从价格来看，10层4.45W，7层4.29W，相比于4.8W均价差异不大。
对于璞云比较好的一个联想就是目前已经交房的建发养云。
项目此前盘点过一次，过去4个月时间，挂牌数量从17套增加到29套，成交数据暂无。
挂牌均价5.5W，当初开盘均价精装4.3W+车位。
从养云与璞云的单价对比来说，很明显二手的养云价格并不低，5.5W的价格，已经比目前二环内高容积率的改善新盘来的高不少。
从挂牌和成交来看，平台依然没有成交数据出现，挂牌数量还在增加。
后续二期也要交房，当初的购入价更高，还配建三栋人才房，届时可以预见：挂牌溢价不会低，合计数量破50套难度不大。
这个东二环的改善盘，要想在二手溢价出货的难度并不小，除了自身的竞争外，福州市场新的供应变化，以及最终定价，都呈现压制状态。
当然对于上海西4.8W，做到备案热销，是否就能在未来二手市场保值，甚至说增值？
比如一位有意向的网友发出的反问：5W买进去，以后要多少才能保本？
最简单的假设，上海西隔壁的凤凰新村，预计还能再来一次copy。
届时定价会如何，预计最多就是持平4.8W，当客源消耗不少之后，不排除低于4.8W。
至于这次的鼓楼供应，可能不少人预期也很高，假如没有学区加持，预计最终设计和定价，也是走上海西的老路，主打地缘改善。
届时市场可能会发现一个走势，即市中心供应越多，开盘前的预计价格越高，最终开盘实际定价都远低于预期。
届时当初那些看上去价格还不错的改善新盘，交房后在二手市场的定价，可能再也难演前几年的改善溢价。
最简单的案例，前2年更养云同时期的天悦2，还有金茂府等，这些项目的二手也基本上不去。
盘点总结
新一轮的土拍即将开启，相比于第一次的供应有所增加，大部分地块都是面积大，预期低，最终成交难度都不小。
这一次最明显的信号就是市中心的旧改供应在加速，配合此前的计划，预计后续外围地块要是继续流拍，市中心会持续供应。
当断供10年的鼓楼开启新的供应，二环内上海西这样的旧改，接二连三，很明显不管是纯商、还是第四代、还是改善大平层，未来的可选项都不少。
可能很多意向客源，会觉得未来这些地块的定价高不可攀，但是届时大概率的感慨：可惜买早了。
当初的改善保值，背后的逻辑也是供需失衡，不过一旦打破，未来的二手市场，这个短时间内信念，预计也会破灭。
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